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中銀實務 | 解讀全新《住房租賃條例》：開啟住房租賃市場法治新時代
時間：2025.07.23 作者： 廖燁明、雷愿愿
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2025年7月21日，備受矚目的《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）全文正式公布，并將于2025年9月15日起施行。這是我國首部專門規范住房租賃的行政法規，它的出臺標志著住房租賃市場正式邁入法治化、規范化的新階段，對穩定住房租賃關系、促進市場高質量發展以及推動租購并舉住房制度的建立具有深遠意義。本文將對《條例》中的核心要點進行解讀。
一、立法背景與目的
（一）立法背景
“住有所居、租得安心”既是在城市打拼的年輕人、新市民家庭以及龐大租房群體的基本需求，也是我國長期需重點關注的民生大事。但長期以來，住房租賃市場存在著包括但不限于虛假房源信息泛濫、押金難退、租金隨意上漲、長租公寓“爆雷”、群租擾民、租賃合同霸王條款、承租人維權困難等問題，使承租人的合法權益遭受損害，也擾亂了市場秩序，影響社會穩定。
（二）立法目的
《條例》的出臺，正是國家層面針對前述頑疾開出的“法治藥方”，其開篇即明確立法目的，旨在規范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，穩定住房租賃關系，促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購并舉的住房制度。正如上海易居房地產研究院副院長嚴躍進所說：“《條例》是我國住房租賃市場高層級的法律保障與政策支撐，其以剛性制度為市場行為劃定‘紅線’，又通過引導性與規范性明確行業發展的‘軌道’，為住房租賃市場的規范運行與健康成長筑牢了制度根基。”
二、核心法律要點解讀
（一）兩大原則：市場主導+政府引導
《條例》既鼓勵居民家庭、企業、農村集體經濟組織等多元主體增加房源供給，又強調政府建立租金監測、信用評價、分級分類監管等機制，形成“全民參與、多元供給”的保障網。（第五、二十九、三十三條等）
（二）三類主體及核心義務
1. 出租人
（1）房源需合規、消防安全要達標
①安全與健康標準：《條例》明確規定，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。這一規定從根本上保障了租客的基本居住安全，像此前備受關注的“串串房”問題，即通過廉價材料簡單裝修老舊毛坯房后高價出租，此類房源往往存在安全隱患，《條例》的實施將有效遏制這類現象。
②非居住空間限制：廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。在一些大城市，“非居改租”“隔斷房”等違規出租現象屢見不鮮，嚴重影響了租客的生活質量和安全。該規定將有效扼制此等違規行為，有效保障租客的居住品質。
③居住面積與人數標準：租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積，應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。這一規定為各地根據自身實際情況制定合理的居住標準提供了法律依據，有助于解決“群租亂象”，維護社區的正常秩序和公共安全。（第七條）
（2）不得擅自進入租賃住房
未經承租人同意或者依法可以進入的除外，出租人不得擅自進入租賃住房，這充分保障了承租人的居住隱私權。（第九條）
（3）押金收取要合約
出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。該規定將有效解決長期以來租客反映強烈的“押金難退”問題。（第十條）
（4）解除合同須通知，不得暴力逼搬
出租人依法解除住房租賃合同的，應當通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時間，且不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。旨在保障承租人在合同解除時的合法權益，避免因出租人的不當行為給承租人造成不必要的困擾和損失。（第十二條）
2. 住房租賃企業
（1）經營范圍與開業信息報送
住房租賃企業依法登記的經營范圍應當使用“住房租賃”的表述。企業應當自領取營業執照之日起30日內，向所在地縣級以上地方人民政府房產管理部門報送開業信息，房產管理部門應當將住房租賃企業開業信息向社會公開。此外，住房租賃企業應當在其經營場所醒目位置公示本企業開業信息、服務規范和標準等。這些規定加強了對住房租賃企業的市場準入管理，提高了企業經營的透明度。（第十五條）
（2）房源信息真實準確
住房租賃企業發布的住房地址、面積、租金等房源信息應當真實、準確、完整，在其經營場所、互聯網等不同渠道發布的房源信息應當一致，發布的房源圖片應當與實物房源一致，不得發布虛假或者誤導性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關重要信息。這有助于解決長期以來困擾租客的“虛假房源”問題，維護市場的誠信環境。（第十六條）
（3）建立租賃檔案與信息管理
住房租賃企業應當建立住房租賃檔案，如實記載相關信息，并健全住房租賃信息查驗等內部管理制度。同時，企業不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息，保護了租客和房東的個人信息安全。（第十七條）
（4）信息報送義務
住房租賃企業應當按照規定向所在地縣級以上地方人民政府房產管理部門報送其經營的租賃住房信息及其變化情況，便于政府對市場進行實時監測和管理。（第十八條）
（5）設立住房租賃資金監管賬戶
從事轉租經營的住房租賃企業應當按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務。該規定直擊此前長租公寓企業利用“租金貸”、“高收低租”等模式形成資金池，最終因經營不善而爆雷的痛點。通過強制資金監管，將租客支付的租金和押金置于政府監管之下，有效隔離了企業的經營風險，從根本上保障了租客和房東的資金安全。（第十九條）
3. 經紀機構
（1）房源信息核驗與合同簽訂
住房租賃經紀機構發布房源信息前，應當核對并記錄委托人的身份信息、住房權屬信息，實地查看房源，與委托人簽訂住房租賃經紀服務合同，編制住房狀況說明書。住房租賃經紀服務合同、住房狀況說明書應當加蓋住房租賃經紀機構印章，并按照有關規定保存。該規定有效確保房源信息的真實性和可靠性，充分保障委托人和租客的合法權益。（二十三條）
（2）禁止行為
住房租賃經紀機構不得為出租不符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章或者強制性標準的住房提供經紀服務；不得為單獨出租廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間用于居住提供經紀服務；不得為單間租住人數上限或者人均最低租住面積不符合規定標準的住房出租提供經紀服務；不得代收、代付住房租金、押金；未經當事人同意，不得以當事人名義簽訂住房租賃合同；不得從事法律、法規、規章禁止的其他行為。這些禁止性規定從多個方面規范了住房租賃經紀機構的業務行為，有利于凈化市場環境。（二十五條）
（3）明碼標價
住房租賃經紀機構應當對收費服務項目明碼標價，不得在標價之外加價或者收取未予標明的費用，保障了租客的知情權和公平交易權。（第二十六條）
（三）四項核心制度
1. 合同備案
國家層面將公布住房租賃合同、經紀服務合同示范文本，縣級以上政府通過平臺實現網簽備案、信息共享。出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將所簽住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。若出租人未辦理住房租賃合同備案，承租人可以辦理備案。同時，房產管理部門應當提高住房租賃合同備案服務水平，不得就住房租賃合同備案收取任何費用。合同備案制度有助于規范市場秩序，為政府掌握租賃市場動態、制定相關政策提供數據支持。（第八條）
2. 租金監測
設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布本行政區域內不同區域、不同類型住房的租金水平信息。這一機制的建立，將有助于提高市場透明度，便于政府及時掌握市場動態，穩定市場租金。同時，定期發布租金水平也為租賃雙方提供參考依據，提升了交易的公平性，有助于推動市場朝向更加規范的方向發展。（第二十九條）
3. 資金監管
《條例》第十九條設立“轉租資金監管賬戶”制度，有效保護了承租人預付款安全、維護租賃關系穩定，也為金融機構介入租賃市場提供了信任基礎和監管接口。
4. 信用監管
建立住房租賃企業、住房租賃經紀機構及其從業人員信用評價制度，將相關違法違規行為記入信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，并根據信用狀況實施分級分類監管。（三十三條）
（四）五個“禁止性”高壓線及法律責任
1. 禁止出租不符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章或者強制性標準的住房，否則依照有關法律、法規、規章的規定處罰。（三十八條）
2. 禁止將非居住空間（廚房、陽臺、儲藏室等）分割出租用于居住，或者租賃住房不符合規定的單間租住人數上限或者人均最低租住面積標準的，由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告；拒不改正的，對單位處2萬元以上10萬元以下的罰款，對個人處2000元以上1萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。（三十九條）
3. 禁止住房租賃企業、住房租賃經紀機構發布虛假、誤導性房源信息或隱瞞重要信息，違者由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；拒不改正的，責令停業整頓；情節嚴重的，由縣級以上地方人民政府房產管理部門提請同級市場監督管理部門依法吊銷其營業執照。（四十二條）
4. 禁止從事轉租經營的住房租賃企業未按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，或者未按照規定通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務的，否則由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；拒不改正的，處10萬元以上50萬元以下的罰款。（四十三條）
5. 禁止經紀機構未經同意代簽合同、代收代付租金押金，違者由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；拒不改正的，責令停業整頓。（四十四條）
三、實務提示
（一）出租人
出租前先核查房屋是否符合消防、建筑等安全標準，避免將廚房、陽臺等非居住空間單獨出租，也不可突破當地人均居住面積和單間人數限制。簽訂合同時，務必用實名簽約，把押金金額、退還條件、房屋維修責任等約定清楚，之后及時通過當地租賃平臺辦理備案（備案不收費）。日常勿擅自進入租客房間，若需解約需提前通知并留足騰退時間；退租時除合同約定情形外，要全額退還押金。做好這些，既能避免被處罰，也能減少租賃糾紛。
（二）承租人
簽約前要求出租人出示房產證和身份證明，核實房屋是否為合規居住空間（避開隔斷房、非居住改住房等），并確認房源與宣傳信息一致。簽約時核對雙方實名信息，留存合同原件及溝通記錄，若出租人未備案可自行申請備案。入住后注意保存房屋交接時的狀態證據（如照片、視頻），遇房東擅自進入、無故扣押金等情況，可憑合同和《條例》規定協商或向房管部門投訴。
（三）企業/“二房東”
從事住房租賃業務需在經營范圍注明“住房租賃”，領取執照后30日內到房管部門報備開業信息。若做轉租業務，必須開設資金監管賬戶并公示，所有租金收付通過該賬戶進行，避免“長收短付”“高進低出”。發布房源時確保地址、租金、圖片等信息真實一致，不隱瞞房屋瑕疵；與房東、租客簽約時使用規范合同，明確權責劃分。定期向房管部門報送房源變動信息，長期留存租賃檔案，資金和信息管理合規是避免經營風險的關鍵。
（四）經紀機構
立即停止代收代付租金、押金的業務（如有），公司的服務流程和收費模式需要全面調整，轉型為純粹的居間服務。在承接業務前需核驗房東產權證明和身份信息，實地查看房屋（重點排查安全隱患、居住空間合規性），并與房東簽訂經紀服務合同、編制住房狀況說明書。不得代理隔斷房、群租房等違規房源，也不能代收租金、押金或擅自以當事人名義簽約。收費項目需明碼標價（如中介費比例），不在標價外額外收費。促成交易后主動協助辦理合同備案，留存合同及服務記錄備查。守住房源真實、操作合規的底線，才能避免處罰并積累客戶信任。
四、結語
綜上，《住房租賃條例》通過“事前準入—事中監測—事后追責”的完整治理閉環，將“市場活力”與“風險防控”有機統一，為租賃雙方提供了可預期的法治環境，也為后續地方立法和配套細則奠定了上位法基礎。
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