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中銀原創(chuàng) | 民法典實施在即，物業(yè)服務新規(guī)業(yè)主知多少
時間：2023.02.27 作者：北京中銀（深圳）律師事務所 貢小娟
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因現(xiàn)行《合同法》規(guī)定的十五種典型合同中無物業(yè)服務合同，物業(yè)服務合同一直被稱為無名合同。《民法典》規(guī)定了十九種典型合同，物業(yè)服務合同系其中之一。《民法典》即將實施，物業(yè)服務合同將告別無名，正式成為有名合同。實踐中，物業(yè)服務糾紛大多數(shù)是與物業(yè)服務合同相關的糾紛，《民法典》對實踐中的高頻物業(yè)糾紛問題給予回應。本文通過梳理實踐中常見物業(yè)服務糾紛，結合《民法典》有關物業(yè)服務合同相關法律依據(jù)，為業(yè)主們答疑解惑。
一、前期物業(yè)服務是否需要交納物業(yè)費？
問題簡述：《前期物業(yè)服務合同》由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，合同雖然約定有物業(yè)收費標準，物業(yè)公司也為小區(qū)提供了物業(yè)管理服務，因業(yè)主沒有委托開發(fā)商公司簽訂合同，還需要交納物業(yè)費嗎？
法律依據(jù)：《民法典》第九百三十九條：建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。
律師解讀：1.該條明確了物業(yè)服務合同屬于集體契約，其效力及于所有成員，任何成員不得以未簽訂合同主張物業(yè)服務合同對其不具有約束力。《最高人民法院關于審理物業(yè)服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條除了規(guī)定上述內容外，還規(guī)定業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
2.實踐中，有的業(yè)主委員會在與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同過程中，隱瞞未取得業(yè)主大會授權的事實，而選聘物業(yè)服務企業(yè)。根據(jù)《民法典》物權編第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主可以基于業(yè)主委員會侵害自身的知情權和撤銷權，向法院請求予以撤銷，最終使得物業(yè)服務企業(yè)無法與業(yè)主委員會訂立合同。
3.業(yè)主雖未與物業(yè)公司簽訂正式物業(yè)合同，但建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力，物業(yè)公司按照前期物業(yè)服務合同約定為業(yè)主提供了物業(yè)服務，業(yè)主應當向物業(yè)公司交納物業(yè)費。
二、物業(yè)服務人有哪些義務？
問題簡述：小區(qū)電梯壞了無人修，垃圾成堆無人清理，寵物狗不栓繩……物業(yè)公司究竟有哪些職責？
法律依據(jù)：《民法典》第九百四十二條：物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。
對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。
律師解讀：1.《民法典》規(guī)定了物業(yè)服務人五大合同義務，分別為：第九百四十一條中的禁止整體轉委托義務，第九百四十二條中的一般義務，第九百四十三條中的信息公開義務，第九百四十九條中的移交義務和賠償責任，第九百五十條中的后合同義務。
2.物業(yè)公司應當維護電梯的正常運行，及時清掃小區(qū)內的垃圾，保持良好的小區(qū)環(huán)境；還應當維護好物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全，例如加強巡邏、安裝監(jiān)控等；對物業(yè)服務區(qū)域內違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)公司應當采取合理措施制止、向有關主管部門報告并協(xié)助處理。這些都是《民法典》第九百四十二條規(guī)定的物業(yè)公司一般義務。
3.根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條，物業(yè)公司不履行或者不完全履行上述義務，業(yè)主可以請求人民法院判令物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
三、小區(qū)發(fā)生偷盜事件，業(yè)主是否可以拒絕交納物業(yè)費？
問題簡述：放在樓下的電動車被偷了，小偷一直沒抓著。小區(qū)治安不行，不應該交物業(yè)費。
法律依據(jù)：《民法典》第九百四十二條：物業(yè)服務人應當維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。
律師解讀：1.小區(qū)物業(yè)公司應當采取保安定時巡檢、在公共區(qū)域安裝安防監(jiān)控等方式維護小區(qū)的治安。小區(qū)發(fā)生偷盜事件后，物業(yè)公司應向有關行政部門報告，提供小區(qū)監(jiān)控錄像、安保巡檢記錄等，協(xié)助有關行政部門處理偷盜事件。
2.如果物業(yè)公司能提供證據(jù)證明其已經盡到上述義務，業(yè)主則不能以小區(qū)發(fā)生偷盜事件為由拒付物業(yè)服務費。
四、無需使用電梯也需要交納電梯養(yǎng)護費和保潔費嗎？
問題簡述：家在一樓無需使用電梯，無需接受相關物業(yè)服務，電梯費養(yǎng)護費用、部分保潔費用還應當支付嗎？
法律依據(jù)：《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
律師解讀：1.物業(yè)公司提供服務內容包括對小區(qū)建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護，對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護。除日常小區(qū)保潔、保安、綠化、垃圾清運外，還有很多難以被業(yè)主直接所見的隱蔽工程，例如供暖設備、隱蔽管道的清理養(yǎng)護，電梯的定時定檢等。
2.物業(yè)服務費標準系業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商后綜合核定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)也會定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則供協(xié)商時參考。
3.業(yè)主在小區(qū)內居住生活，事實上已經享受了物業(yè)公司提供的各項服務，與物業(yè)公司形成了物業(yè)服務法律關系，不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由，拒絕支付物業(yè)費。
4.《民法典》中還明確規(guī)定，物業(yè)公司不能采取斷水、斷電等方式催交物業(yè)費，應充分保障居民的正常生活。
五、小區(qū)內電梯、樓道、道路等公共區(qū)域打廣告，物業(yè)能收錢嗎？
問題簡述：電梯里安裝電子屏循環(huán)播放某健身房、某4S店、某超市、某教育機構的廣告，物業(yè)能收這廣告費嗎？
法律依據(jù)：《民法典》第二百八十二條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
律師解讀：1.《民法典》第二百八十二條為新增條款，明確了利用業(yè)主的共有部分產生的收入屬于業(yè)主共有。對于小區(qū)電梯廣告、外墻廣告收入歸屬等產生的糾紛，該條款將發(fā)揮定分止爭的作用。同時，該規(guī)定明確允許“扣除合理成本”，給物業(yè)服務企業(yè)留下一定的空間，可以在物業(yè)服務合同中予以明確。
2.小區(qū)內電梯、樓道、道路等公共區(qū)域屬于業(yè)主共用范圍，物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分進行經營的，應將公共收益單獨列賬，并及時向業(yè)主公示。
六、對物業(yè)服務不滿意，能否要求更換物業(yè)公司？
問題簡述：對物業(yè)公司的服務實在不滿意，業(yè)主能否要求更換物業(yè)公司？
法律依據(jù)：《民法典》第九百四十條：建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
《民法典》第九百四十六條：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。
《民法典》第九百五十條：物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。
律師解讀：1.如果業(yè)主對小區(qū)開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司不滿意，有權更換物業(yè)公司。對更換后的物業(yè)公司仍不滿意，可以依照法定程序共同決定解聘物業(yè)公司、解除物業(yè)服務合同等事項。
2.業(yè)主享有物業(yè)合同任意解除權受兩點限制：其一，除物業(yè)服務合同對業(yè)主行使合同解除權的通知期限另有約定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務企業(yè)；其二，業(yè)主行使任意解除權解除合同，給物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。
3.在物業(yè)公司交替期間，原物業(yè)公司還應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。
